Kapara je novčana zaštita prodavca i kupca, garantuje da će nekretnina biti prodata kupcu koji je predao. Definiše se preugovorom i uglavnom iznosi 10% ukupne cene nekretnine.

Iznos kapare se definiše u predugovoru, dok se ukupan iznos cene nekretnine definiše u kupoprodajnom ugovoru.

Ukoliko kupac otkaže kupovinu, prodavac ima pravo da zadrži kaparu. Ukoliko prodavac otkaže kupovinu, kupac ima pravo na dvostruki iznos kapare.rilikom kupovine stana?

Predugovor postoji kako bi se kupac i prodavac precizno dogovorili oko svih važnih elemenata same prodaje: kapare, načina isplate, datuma iseljenja…

Na predugovoru se navode podaci o samoj nepokretnosti: njena kvadratura, adresa, vlasništvo, ako je nekretnina uknjižena podaci iz katastra nepokretnosti koji obuhvataju redni broj upisa kao i broj katastarske parcele, podaci o pravnom sledu odnosno sticanju nekretnine.

Navodi se precizno dogovorena cena nepokretnosti, visina kapare koju kupac plaća na dan potpisivanja predugovora, rok i dinamika isplate ugovorene cene.

U okviru dokumentacije za podnošenje stambenog kredita dostavljanje predugovora (koji može i koji ne mora biti overen) je neophodno. Na osnovu podataka iz predugovora banka ima uvid ( uz procenu, list nepokretnosti i ostalu građevinsku dokumentaciju) u sve potrebne podatke o predmetu kupovine.

Prvim stanom smatra se stan, odnosno porodična stambena zgrada, odnosno svojinski udeo na stanu kao i svojinski udeo na porodičnoj stambenoj zgradi koji kupuje osoba koja nema i nije imala nekretninu ili svojinski udeo u nekretnini počev od 01. jula 2006 godine.

Klijent koji kupuje svoj prvi stan direktno od investitora koji je u PDV sistemu i koji se prvi put prodaje biće oslobođen od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava i samim tim je u mogućnosti da traži povrat plaćenog poreza na dodatu vrednost odnosno PDV-a koji je plaćen kroz kupoprodajnu cenu.

Oslobađanje se vezuje za kvadraturu stana, odnosno kupac prvog stana je oslobođen plaćanja poreza za površinu do 40 m², i do 15 m² po svakom članu njegovog domaćinstva (ako od 01. jula 2006. godine nisu imali u svojini nekretninu na teritoriji Republike Srbije).

Ako je površina stana koji kupac kupuje veća od površine na koju se može ostvariti oslobađanje poreza na dodatu vrednost (po navedenoj računici 40 m² + 15 m² za svakog člana domaćinstva) onda se porez na prenos apsolutnih prava plaća na razliku te dve površine.

Ukoliko klijent kupuje svoj prvi stan/kuću od fizičkog lica, klijent će biti oslobođen od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava ali nema mogućnost da traži povraćaj PDV-a. Oslobađanje se kao i u prethodnom slučaju vezuje za kvadraturu stana, odnosno kupac prvog stana je oslobođen plaćanja poreza za površinu do 40 m² i za članove njegovog porodičnog domaćnstva do 15 m² po svakom čalnu.

Ako je površina stana koji kupac prvog stana kupuje veća od površine na koju se može ostvariti oslobađanje poreza onda se porez na prenos apsolutnih prava plaća na razliku te dve površine.

Situacija kada klijent kupuje stan/kuću a već ima nekretninu u vlasništvu

Ukoliko klijent kupuje stan/kuća a već ima nekretninu u vlasništvu, klijent je u obavezi da plati 2,5% od ugovorene cene stana (to je dinarski iznos cene nekretnine iz konačnog Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti), s tim što Poreska uprava ukoliko proceni da je ugovorena cena niža od tržišne vrednosti nepokretnosti istu određuje u skladu sa svojim kriterijumima.

Porez na prenos apsolutnih prava se plaća u roku od 15 dana od dana prijema Rešenja, odnosno od dana kada kupac potpiše da mu je poresko rešenje uručeno.

Kupac, nakon što u potpunosti isplati kupoprodajnu cenu stana, od prodavca koji je privredno društvo dobija potvrdu da je u celosti isplatio iznos. Zahtev za povraćaj PDV-a predaje se nadležnoj poreskoj upravi (obrazac RFN). Pravilnik ne određuje rok za podnošenje zahteva za refundaciju PDV-a.

Osim zahteva neophodno je priložiti i sledeće dokumente:

1. Izvod iz matične knjige rođenih
2. Uverenje o državljanstvu
3. Dokaz o prebivalištu (lična karta ili prijava boravka)
4. Overena kopija Ugovora o kupoprodaji
5. Račun ili drugi dokument koji služi kao račun o kupoprodaji stana u kojem je iskazana visina PDV-a
6. Dokaz da je ugovorena cena stana u potpunosti isplaćena – potvrda prodavca
7. Overena izjava kupca stana da kupuje prvi stan koja se daje na obrascu IKPS PDV

Potrebna dokumentacija za refundaciju (povraćaj) PDV-a ako kupac podnosi zahtev za refundaciju i za članove domaćinstva:

1. Dokaz o srodstvu (izvod iz matične knjige venčanih za supružnika koji nije sstariji od 6 meseci, original ili overena fotokopija, izvod iz matične knjige rođenih za decu original ili overena fotokopija).
2. Overena fotokopija lične karte za sve članove domaćinstva ili uverenje o prebivalištu, original ili overena fotokopija.
3. Poresko uverenje izdato od nadležnog organa lokalne samouprave da li se podnosilac zahteva vodi ili ne kao obveznik poreza na imovinu od 01.07.2006 godine.

Nadležni poreski organ po sprovedenom postupku kontrole i ispunjenosti uslova za ostvarivanje prava na refundaciju PDV-a, rešenjem odlučuje o zahtevu u roku od 30 dana od dana podnošenja zahteva, a u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja vrši se refundacija PDV-a.

Osiguranje imovine – vinkulacija, predstavlja instrument obezbeđenja kredita i vinkulira se u korist banke, to znači da u toku trajanja kredita prava iz osiguranja prenose se na banku, čime se ispunjava jedan od uslova banke za odobrenje kredita.

Visina premije zavisi od vrednosti (građevinske vrednosti) nekretnine kao i izabranog paketa pokrića. Moguća dinamika plaćanja premije je mesečno, tromesečno, polugodišnje ili godišnje. Programom osiguranja imovine možete osigurati stambene objekte (nastanjene i nenastanjene) kao i pomoćne objekte (garaže, podrume).

Osnovni paket osiguranja imovine podrazumeva pokriće od sledećih rizika:

Požarni rizici;

Rizik izlivanja vode iz instalacija;

Dodatno se mogu osigurati: provalna krađa i razbojništvo, lom stakla, lom instalacija, odgovornost prema trećim licima, zemljotres.

Jedna od mnogobrojnih pogodnosti stambenih u odnosu na druge vrste kredita je mogućnost udruživanja plata. Plata može biti udružena sa platom supružnika, roditelja, prijatelja…pod uslovom da ispunjava iste uslove kao i korisnik kredita.

Kredit se može plasirati i ako nekretnina nije uknjižena, odnosno ako se nekretnina vodi kao objekat u izgradnji, ali pre plasmana svakog stambenog kredita potrebno je izvršiti upis hipoteke u korist banke na nekretnini koja je predmet obezbeđenja.

Maksimalni rok za otplatu keš kredita od januara 2021. godine je 71 mesec.

Kraći rokovi su uvedeni kako bi se sprečila prezaduženost fizičkih lica. Pošto je period otplate šest godina umesto ranijih osam ili deset, klijenti banaka mogu da se zaduže manjim sumama kako bi se uklopili u propise o opterećenosti zarade, a to je da dug banci ne može biti veći od 60% mesečne zarade.

Da, prevremena otplata kredita može biti potpuna ili delimična. Potpuna ili delimična otplata stambenog kredita može se izvršiti u bio kom trenutku jednostavnim podnošenjem pisanog zahteva u filijali banke. Prilikom delimične otplate klijent može izabrati da mu rata ostane ista a da se skrati period otplate kredita il da rok ostane nepromnjen uz manju ratu. Troškovi potpune ili delimične prevremene otplate definisani su ZZKFU i banke su u obavezi da ga primenjuju.

Korisnik ima pravo da u bilo kom momentu, u potpunosti ili delimično, izvrši svoje obaveze iz ugovora o kreditu, u kom slučaju ima pravo na umanjenje ukupne cene kredita za iznos kamate i troškova za preostali period trajanja tog ugovora (prevremena otplata). Banka može da ugovori naknadu za prevremenu otplatu kredita ako je za period prevremene otplate ugovorena fiksna nominalna kamatna stopa, a kod ugovora o kreditu čiji je predmet kupovina nepokretnosti ako je ugovorena fiksna ili promenljiva nominalna kamatna stopa. Naknada iz stava 2. ovog člana može se ugovoriti do visine pretrpljene štete zbog prevremene otplate, a najviše do 1% iznosa prevremeno otplaćenog kredita, i to ako je period između prevremene otplate i roka ispunjenja obaveze iz ugovora o kreditu duži od jedne godine; ako je ovaj period kraći, ova naknada ne može biti veća od 0,5% iznosa prevremeno otplaćenog kredita. Banka može tražiti naknadu iz stava 2. ovog člana pod uslovom da je iznos prevremene otplate u periodu od dvanaest meseci veći od 1.000.000 dinara.

Osiguranje keš kredita podrazumeva nemogućnost otplate kredita usled:

Gubitka zaposlenja korisnika kredita

Trajnog invaliditeta korisnika kredita (više od 50%) koji je nastao kao posledica nesrećnog slučaja ili nezgode

Smrti korisnika kredita, koja je nastupila kao posledica nesrećnog slučaja ili nezgode.

Na tržištu možemo naići na ponude banaka koje besplatno obezbeđuju osiguranje kredita ili one kod kojih polisa ovakvog osiguranja košta simbolično i otplaćuje se na mesečnom nivou ili jednokratno.

Kada su u pitanju gotovinski krediti za penzionere premija osiguranja je skuplja.

Kupovina nekretnine i stambeni kredit predstavljaju jednu od važnih životnih odluka, samim tim predstavljaju pravi moment za uzimanje životnog osiguranja. Većina banaka insistira na polisi životnog osiguranja koja je dodatno sredstvo obezbeđenja po stambenom kreditu jer je polisa životnog osiguranja vinkulirana u korist banke. I za klijenta polisa životnog osiguranja predstavlja dodatnu sigurnost i obezbeđenje.

Period otplate stambenog kredita najčešće je dug i do 30 godina i za to vreme posoji rizik da dođe do niza nepredviđenih okolnosti i nesrećnih događaja. Važnost polise životnog osiguranja možemo objasniti na sledećem primeru: recimo da klijent uzima kredit na 30 godina. U toku trajanja kredita npr. posle desete godine otplate klijent doživi nesrećni slučaj u kom nastrada, obaveza otplate duga po stambenom kreditu pada na porodicu odnosno naslednike. Pitanje je da li će porodica biti u finansijskoj mogućnosti da nastavi otplatu kredita. Ukoliko klijent ima polisu životnog osiguranja dug po kreditu u slučaju smrti izmiruje osiguravajuće društvo, a porodica i naslednici zadržavaju nekretninu u vlasništu.

Ukoliko kupac kupi nekretninu koju kasnije proda po višoj ceni, dužan je da plati porez na zaradu koju je ostvario. Na zaradu u ostvarenoj razlici u ceni se plaća porez na kapitalnu dobit.

Porez na kapitalnu dobit iznosi 15% od razlike koju ste ostvarili prilikom prodaje stana.

Primer: ukoliko kupite stan za 70.000 € i prodate isti za 100.000 €, dužni ste da platite porez na kapitalnu dobit 4.500 €.

Porez na kapitalnu dobit ćete izbeći ili umanjiti u sledećim slučajevima:

izbeći ćete porez ukoliko ste kupili stan pre 10 ili više godina;

izbeći ćete porez ukoliko ste stan nasledili iz prvog naslednog reda;

izbeći ćete porez ukoliko sav novac od prodaje uložite u kupovinu drugog stana u roku od 90 dana;

za renoviranje stana, potrebno je sačuvati račune kao dokaz da ste ulagali u stan kako bi se smanjio porez na kapitalnu dobit.

Za kupovinu prvog stana u novogradnji kupac ima pravo na povraćaj PDV-a. Uslov je da od sredine 2006. godine do danas nema nekretninu na svoje ime.

Svako fizičko lice sa minimum 18 godina, državljanstvom naše zemlje i prebivalištem u Srbiji ima pravo na refundiranje PDV-a prilikom kupovine prve nekretnine.

PDV se vraća kupcu za kupovinu nekretnine od 40 m². Ukoliko je nekretnina veće kvadrature, porez će se refundirati za 40 m², a ostali članovi porodice imaju pravo na povraćaj po 15 m² (računaju se i maloletna deca).

Primer: ukoliko ste tročlana porodica i kupujete trosoban stan u Novom Pazaru od 100 m², refundiraće vam se porez za 70 m² (40 m² za kupca koji prvu put kupuje stan i po 15 m² za preostala 2 člana porodice). U ovom slučaju platićete porez samo za preostalih 30 m².

Od trenutka podnošenja zahteva potrebno je mesec dana za krajnje rešenje o povraćaju poreza, nakon dobijanja rešenja kupac može očekivati isplatu PDV-a na svoj dinarski tekući račun u roku od 15 dana.

NKOSK je skraćenica za Nacionalnu korporaciju za osiguranje stambenih kredita sa kojom banke rade.

Za sada NKOSK ima potpisane ugovore o saradnji sa 22 banke u Srbiji. Na bazi tih ugovora, poslovna banka Korporaciji za osiguranje nudi svaki pojedinačni kredit koji zadovoljava uslove postavljene od strane Nacionalne korporacije. Premija osiguranja se plaća samo jednom, prilikom realizacije stambenog kredita. Polisa NKOSK osiguranja pokriva rizik koji nastaje u slučaju da dođe do zastoja u otplati kredita, odnosno pokriva deo kredita dok problem ne bude rešen, bilo od strane klijenta, bilo od strane banke, i dok se kredit ne vrati u redovne tokove otplate ili naplati iz hipoteke. Iznos premije osiguranja zavisi od LTV racia. Što je LTV racio viši, premija osiguranja je veća i obrnuto. Odlukom da je prihvatila osiguranje određenog kredita, NKOSK preuzima deo rizika naplativosti tog kredita, što u praksi znači da 75% neto gubitka banke po osnovu nenaplaćenog kredita snosi Korporacija. Preuzimanjem dela rizika NKOSK snižava ukupan rizik banke što utiče na smanjenje kamatne stope koju banka naplaćuje klijentu.